En résumé : La SCI est à l’IR par défaut. L’option IS est irrévocable. Le choix dépend de votre stratégie : patrimoniale (IR) ou de capitalisation/location meublée (IS). Un mauvais choix peut coûter très cher à la revente.
SCI à l’IR — le régime par défaut
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers dans sa propre déclaration IR. La SCI est dite « fiscalement transparente ».
✓ Avantages IR
- Plus-value résidence principale exonérée
- Abattements pour durée de détention
- Déficit foncier imputable sur revenu global (10 700€/an)
- Comptabilité plus simple
✗ Inconvénients IR
- Pas d’amortissement du bien
- Revenus imposés au taux marginal IR
- Plus-value imposable dès la 1ère année
SCI à l’IS — l’option irrévocable
Sur option, une SCI peut opter pour l’IS. Cette option est définitive et irrévocable — vous ne pourrez plus revenir à l’IR. Réfléchissez bien avant de l’activer.
✓ Avantages IS
- Amortissement du bien déductible
- IS à 15% sur les premiers 42 500€
- Idéal pour la location meublée (LMNP)
- Revenus réinvestis taxés légèrement
✗ Inconvénients IS
- Plus-value imposée comme plus-value professionnelle
- Pas d’abattement pour durée de détention
- Double imposition dividendes
- Option irrévocable !
⚠️ Le piège de l’IS : Si vous avez amorti votre bien pendant 20 ans puis vous le vendez, la plus-value est calculée sur le prix d’acquisition MOINS les amortissements. Résultat : une plus-value fiscale bien supérieure à la plus-value économique réelle.
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M. Aziz FASSALI analyse votre situation patrimoniale et simule les deux options sur 10-20 ans
Rédigé par M. Aziz FASSALI, Expert-comptable diplômé, F2A EXPERTISE. Mis à jour le 12 avril 2026.